イシンホームで新築一戸建て&革靴革製品ブログ

元公務員のサラリーマンがマイホーム建築、革靴革製品の購入記録等についてブログを書いてみました。

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もし自分の家や土地が『公共事業による立ち退き対象』になったら

いつも当ブログをご覧いただきまして、誠にありがとうございます(*^_^*)

私は大学を卒業後、地元市役所で6年間地方公務員として勤務しておりました。

※現在は退職して別の仕事をしております。

どんな業務をしていたかは、過去の記事でもご紹介していますので、併せてご覧いただければ幸いです。

www.bsp68886.com

 

市役所職員は数年に1回のスパンで部署異動を繰り返してキャリアを積んでいくのですが、今回は私が実際に担当した公共事業にかかる「土地買収(立ち退き交渉)」についてお話しさせていただきます。

 

 

立ち退きの必要性が生じる理由

道路事業

道路事業

↑例えば、家の前面道路が狭く、幅員を広げる事業が決定されたとします。

その結果、次のような計画線となります。

立ち退き対象

立ち退き対象

↑ガッツリお家が計画線にかかってしまうため、立ち退きの必要が生じるという次第です。

 

何故こんな事業が行われるのか

現在家が建っており、住民がいるにも関わらず何故このような無茶にも思える事業が行われることになるのか。

要因は色々ありますが、私が最も多く経験したケースは『地元自治会からの要望』です。

 

地元自治会から自治体に対して「道幅が狭く困っているので、広げる事業を行ってほしい」という要望が入り、自治体で事業の可否を決定していきます。

(地元の有力議員の先生が仲介に入るケースも少なくありません、、、)

 

この時に自治体側として困るのが、自治会の内で意見が割れている状態で「エイや!」で持ってこられるケースです(笑)

当然反対票を投じているのは実際に立ち退きになる世帯ですね。

(私も当事者なら絶対反対します笑)

ここの擦り合わせを自治会内で済ませてから話を持ちかけて欲しかったといつも思っておりました。

 

立ち退き対象になるとどうなるのか

田んぼや畑等、土地だけが買収対象となっている場合は、自治体側から土地の買収費用が提示され、合意出来た場合は『所有者→自治体』へ所有権移転手続きが行われます。

 

もし建物や構造物(車庫や井戸等)が計画範囲に入っている場合は、土地とは別に『撤去費用』が支払われることになります。

 ※所有者側は撤去費用を使って当該建物や構造物を撤去しなければなりません。

 

その上で、別の場所に新しく建物や構造物を建てるための『補償費用』自治体から所有者に支払われ、所有者側で新たに建築を行います。

 ※必ずしも新たに建築を行う必要はありません。

 

実際にお金はどれぐらいもらえるのか

これが一番重要な話だと思います(笑)

納得出来るお金さえもらえたら、立ち退いて別の場所にもう一度家を建てる事もやぶさかではないですよね(*^_^*)笑

 

土地の算定

個人的な感覚として、土地価格の算定はかなりショッパイ感じでした、、、

土地価格の算定方法は色々あるのですが、私は国土交通省や各都道府県が示している地価調査・公示価格を基準として算出する方法を使うことが多かったです。

(もし気になる方はお住まいの都道府県HPから確認してみて下さい)

 

この算出方法を使うと、民間での土地取引と同等もしくは低いぐらいになりますので、ハッキリ言って土地買収にうまみはあまりありませんm(__)m

 

建物や構造物の撤去及び再築費用の算定

うまみがあるとすれば、こちらだと思います(笑)

考え方としては、『現存する建物や構造物を他の場所に新たに作り直す費用』として金額の算出が行われます。

ですので、例えば築40年のお家の場合だと、同規模の家を新築する場合の費用-築40年分の価値が引かれた分しかお金はもらえませんm(__)m

 

ただ、例えば実際に住んでいない家や小屋等が対象となった場合は、必ず再築する必要はないので、再築費用はそのまま自分のポケットに入れることが出来ます。

うまみはこういう限定的な場合に限られるところが惜しいところです、、、

 

最悪のケース

我が家の駐車場

我が家の駐車場

↑こちら我が家の駐車場です。

(あまり自分の家で考えたくはない話ですが、、、笑)

例えば駐車場部分だけが買収対象となってしまった場合は、もちろん駐車場分の土地費用しかもらえません。

(コンクリート打ちの費用ぐらいはもらえるかもしれませんが笑)

 

買収された後、1台でも車を置けるスペースが残っていればバンザイですが、1台も車を置けなくなってしまうと困りますよね。

思い切って家を売ろうと思っても、駐車場の無い家は不動産価値がかなり目減りすると考えられます。

こういう最悪のケースも起こりうるのが恐ろしいところです。

 

立ち退きに反対し続けるとどうなるのか。

これもとても気になるポイントだと思います。

 金額が折り合わず、交渉を伸ばしに伸ばしていると、最終的には自治体側から伝家の宝刀「土地収用」という実力行使に出られてしまいます。

 これを行うには公益性が十分担保されているか等、高いハードルがありますが、強制力は十分にあります。

 

また、恐ろしいのは「土地収用」をされてしまうと、減税の特例措置等の優遇措置が受けられなくなってしまうことです。

 

通常不動産屋等に土地を売却すると、売却益に応じて税金を納める義務が発生してきますが、自治体の交渉による「土地買収」に応じた場合は、この減税の特例措置を受けることが出来ます。

(条件によっては受けられないこともあります)

 

ただし、「土地収用」により土地を接収されてしまうと、こうした減税の特例措置が受けられなくなってしまう可能性が高くなります。 

 ですので、過度な交渉の引き伸ばしで得をすることは無いということだけご注意ください。

※それでも、特に建物や構造物は粘ることで価値を再算定してもらえる可能性があるので、交渉の余地はあると思います。

 

 まとめ

自分の家や土地が立ち退き対象になることは、一生に一度あるかないかのサプライズイベントだと思います。

自治体の職員は土地買収の研修等を受けてノウハウを蓄積しておりますので、分からないことがあれば、どんどん質問して解決策を一緒に検討してもらいましょう!

 

 それでは今回はこれで終わりです。

最後までご覧いただきまして、誠にありがとうございました(*^_^*)

 

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